住宅ローンの借り入れ先はこう探す！住宅ローンの賢い選び方

住宅ローンの完済年齢について考えたことがありますか。

住宅ローンを少しでも多く借り入れることに注意がいき過ぎると、ついつい返済期間を長く設定してしまいます。

でも、住宅ローンの返済期間を最長の35年に設定した場合、住宅ローンを完済するのは何歳のときでしょうか。

住宅ローンを退職後も払い続けていくのか、またどのくらいなら返済できるのか検討が必要です。

とはいえ、退職金で住宅ローンの残債を一括返済するのはあまりオススメできません。

住宅ローンは定年までに完済しているのがやはり理想的です。

もっとも、住宅ローンは完済年齢によっては、長期のローンが組めない場合もあります。

住宅ローンの申込をしたのに、金融機関がなかなか審査で通さないような人は、次のような人です。

１．勤続年数が短い、または安定した勤務先を持っていない： 住宅ローンを融資するのに、収入が安定しているかどうかが判断基準となるようで、勤続年数が短いからといって、必ずしもNGというわけではないようです。

２．クレジットなどの滞納歴がある： 銀行協会に設置された個人信用情報センターのデータから、過去のクレジット歴が調べられます。

３．住宅ローン以外に大きな債務がある： 金融機関では、住宅ローンに他の債務（マイカーローン、カードローンなど）を合計し、前年の税込年収に対して、一定の割合の負債比率を定めています。

４．健康面に不安がある： 住宅ローン申請者の健康状態が悪く、団体信用生命保険に入れないような人も厳しいようです。

住宅ローンの借入を検討する際、通常気になるのは世帯の総収入ですよね。

住宅ローンの借入は、収入があれば必ずしも大丈夫というわけではないようです。

住宅ローンは金融機関が長期間個人に対して融資を行う商品なので、金融機関が重要視するのは「安全性」です。

そのため、住宅ローンの借入を希望する人の信頼調査などを金融機関は実施します。

住宅ローンで金融機関がチェックする主なポイントは

- 住宅ローン申込者の年齢
- 住宅ローン申込者の家族構成
- 住宅ローン申込者の居住先の状況
- 住宅ローン申込者の居住年数
- 住宅ローン申込者の勤務先
- 住宅ローン申込者の勤務先での地位
- 住宅ローン申込者の勤続年数
- 住宅ローン申込者の年収
- 住宅ローン申込者の負債状況

などです。

金融機関は安全性を確保するために、住宅ローン対象物件に抵当権を一位に据え、住宅ローン対象物件には火災保険をかけます。

住宅ローンの返済期間は短い方が断然オトクです。

でも、金融機関が設定する収入に対する基準を満たすために、住宅ローンの返済期間を長くして、少しでも毎月の負担を減らしつつ、より多く住宅ローンから借り入れようとする傾向にあります。

しかし、住宅ローンの返済期間が長くなると、その分より多くの利息を支払わなくてはならなくなり、総返済額は増えてしまいます。

例えば、住宅ローンを元利金等払いの全期間固定金利、金利3.2%で3000万円借り入れた場合、返済期間20年の場合の総支払い額は4065万5520円、25年返済の場合の総支払額は4362万900円、30年返済の総支払い額は4670万6400万円となり、住宅ローンの返済期間が5年間延びることにより、約300万円ずつ総支払額が増えていることが分かります。

住宅ローンの返済期間を短くすることができない場合、住宅ローンを繰り上げ返済することで、少しずつでも利息の負担を減らすようにしましょう。

住宅ローンを元利金等払いで変動金利型で借入している場合、毎回の返済額は5年間変わりません。

住宅ローンの変動金利型の金利が見直されるのは年に２回、4月と10月で、元金と利息が調整されます。

しかし、急激な金利上昇があったとき、毎月の返済額は利息分だけに当てられてしまうことがあります。

さらに、毎月の返済額分を利息が上回ると、次の返済時に繰り越されることになります。

これを住宅ローンの未払い利息といいます。

未払い利息が発生している間は住宅ローンの元金は減少しません。

住宅ローンの未払い利息のリスクを避けるためには、

１．住宅ローンのうち、変動金利の借入額をなるべく少なくする

２．変動金利の住宅ローンの借入期間を短くして早く返済する

３．住宅ローンを一部繰り上げ返済し、元金を減らす

などの対策があります。

住宅ローンを申し込むときに必要になる書類や通数は、住宅ローンを扱う金融機関ごと、また住宅ローンの対象物件がマンション、土地つき一戸建て、建て替え等物件の条件によって異なるようです。

住宅ローンの申込書類を受け取るときなど、金融機関に予め確認をするようにしましょう。

各金融機関で所定の住宅ローン申込書類以外で必要になる主な書類は以下の通りです。

1) 売買契約書
2) 実測図
3) 重要事項説明書
4) パンフレット
5) 建築確認通知書
6) 土地・建物登記簿謄本
7) 建物平面図
8) 地積測量図・公図
9) 工事請負契約書

1) - 4)は契約した不動産会社で、5)は市町村等の役所で、6) - 8)は法務局で、9)は建築会社で手に入ります。

大手不動産会社で契約すれば、住宅ローンの契約にたいてい立ち会ってくれますし、ほとんど全ての書類を整えてくれるはずですので、実際に自分で法務局や市役所で書類を取ってくることはほとんどないと思います。

なお、複数の住宅ローンを利用する場合などでは、同じ書類が複数必要になることもあります。

住宅ローンを借り入れるとき、低金利時代であれば、固定金利型を選択するのが基本であるということは前に触れました。

でも、全額を固定金利の住宅ローンで組むよりも、変動金利や固定金利選択型も上手く組み入れる方が、結果的に返済額が少なくなることもあるようです。

変動金利や短期の固定金利選択型の住宅ローン商品は金利が低いことが魅力である一方、金利上昇リスクを抱えます。

この金利上昇リスクを少なく抑えることができれば、利用価値は高まります。

変動金利や短期の固定金利選択型住宅ローンを借りるのを小額に抑えれば、金利が上昇しても返済額のアップ額も小さくてすみます。

低金利であるということは、それだけ返済額が少なくてすむということですので、金利上昇リスクの影響の少ない範囲で、変動金利や固定金利選択型の住宅ローンを上手く借り入れれば、利用価値も高まります。

各金融機関の住宅ローンを比較していると、キャンペーンとしての金利優遇が広く行われていることに気がつきます。

住宅ローンの金利優遇は、店頭金利からキャンペーン金利が割り引かれるもので、その金融機関に給与口座やカードの決済口座を持つことなどが条件とされる場合もあるようです。

住宅ローンのキャンペーン金利は、優遇期間や優遇幅が各金融機関で異なっていますが、大きく分けると、当初優遇タイプと、全期間優遇タイプがあります。

当初優遇タイプの場合、選んだ固定金利期間中にキャンペーン金利が適用されるため、手厚く金利が下げられます。

例えば、東京三菱UFJ銀行の10年間固定期間選択型の住宅ローンで借入を行うと、当初固定期間10年に対し、年1.85%の金利優遇が適用され、さらに固定期間終了後も1.0%の金利優遇が受けられます。

一方、全期間優遇タイプの場合は、返済の全期間、一定の率で金利優遇措置がとられます。

住宅ローンを選ぶとき、どちらが有利かは返済計画によって異なってくるので、一概にはいえません。

しかし、当初期間終了後の優遇幅が小さくなるため、返済額の上がり幅が大きい当初優遇タイプよりも、全期間優遇タイプの方が返済計画は立てやすいといえるかもしれません。

住宅ローン商品の多様化が進み、金融機関の間で住宅ローンの競争が激しくなっていますが、工夫をこらした住宅ローンも登場しています。

東京スター銀行のスターワン住宅ローンは預金連動型住宅ローンという新しいタイプの住宅ローンで、住宅ローンの残高から普通預金の残高を差し引いた金額に金利がかかる仕組みをとっています。

預金連動型住宅ローンでは、手持ちの現金を住宅ローンと連動する普通預金口座に預けておけば、住宅ローンの繰り上げ返済と同様の効果をもたらします。

新生銀行のパワースマート住宅ローンは、一部繰上げ返済の手数料が無料で、普通預金の口座であらかじめ指定した残高を超えると、超過分を自動的に住宅ローンの返済に充ててくれます。

また、横浜銀行や千葉銀行のような地方銀行が協力して、家事代行や育児サービスなど、女性に特化した特典をもつ住宅ローンの開発も進められているそうです。

住宅ローンを選ぶのに、金利ばかりでなく、各金融機関が提供するサービスにも目を向けてみましょう。

住宅ローンの借入や借り換えを検討する際、金利が上がり始めの時期や、低金利の時期には長期固定金利で借りるのがセオリーといわれています。

昨今の金融危機の影響で、一時期上昇傾向だった金利は再び小康状態に入りました。

住宅ローンの金利が低いと返済額は少なくて済み、返済計画は立てやすくなります。

しかし、目先の低金利にばかりとらわれ、変動金利型で住宅ローンを組むと将来の金利上昇リスクもあって返済計画がたてにくくなります。

また、住宅ローンを変動金利や2年〜3年の短期固定金利(以下、ひと括りに「短期固定」と総称します)で借りると、すぐに金利が上がって返済負担が増えるリスクもあります。

したがって、金利が上昇しつつある時期や、低金利でこれ以上金利が下がる可能性が低い局面では、住宅ローンは長期固定金利で借りる方が途中で予想外に金利が上がる心配もなく、無理なく返済できるといえます。